A reformulação do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) abriu uma nova fase para o crédito imobiliário no país. No painel Funding Imobiliário e o Novo SFH: Regras, recursos e execução, realizado durante o Encontro Internacional da Indústria da Construção (ENIC 2026), organizado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), representantes da incorporação, dos bancos e do mercado financeiro defenderam que o novo modelo do SFH pode ampliar a vida útil do funding imobiliário, mas alertaram que juros elevados ainda são desafios para a execução.
O debate, mediado por Eli Wertheim, vice-presidente da Indústria Imobiliária da CBIC, reuniu Felipe Pontual, diretor executivo da Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), Carolina Avancini, sócia do BTG Pactual responsável pela estratégia imobiliária, e Sérgio Petrucci, diretor de Economia do Secovi-SP. O painel discutiu os efeitos práticos das novas regras do financiamento imobiliário, especialmente sobre o uso dos recursos da poupança, do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), das Letras de Crédito Imobiliário (LCI), dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e dos fundos imobiliários.
Segundo Wertheim, a mudança nas regras do SFH foi resultado de uma mobilização das entidades do setor a partir da leitura, feita pelo governo e pelo Banco Central, de que a poupança estaria em processo de esgotamento como fonte de crédito imobiliário. Entretanto, ele ressaltou que embora a caderneta tenha perdido atratividade, ainda não se pode abrir mão desse funding.
“Nós entendemos a dificuldade da caderneta de poupança. É um ativo que, principalmente para os jovens, tem seus dias contados. Mas não temos a visão de que o funding imobiliário está na UTI”, afirmou.
Com as novas regras, recursos que antes ficavam retidos no Banco Central poderão ser usados no crédito imobiliário, sobretudo no financiamento da casa própria. Também houve atualização do limite de valor do imóvel enquadrado no SFH, para até R$ 2,5 milhões, com teto de juros de 12% ao ano. Para Wertheim, essa mudança dá fôlego ao sistema. “Só no compulsório estamos falando de 20% que agora pode ser usado no financiamento imobiliário. Isso é muito dinheiro. Não é pouco dinheiro”, disse.
A principal preocupação, segundo ele, é como esse modelo vai funcionar na prática. Pelo novo sistema, o banco poderá usar recursos da poupança por menos tempo do que dura o contrato com o comprador. Em um financiamento de 30 anos, por exemplo, a poupança pode cobrir apenas uma parte do período. Depois, o banco terá que buscar outras fontes de recursos. A ideia é preservar a poupança e estimular novas formas de financiamento.
O modelo, na avaliação de Felipe Pontual, diretor executivo da ABECIP, tem potencial para ampliar o crédito, mas depende de ajustes e, sobretudo, de um ambiente macroeconômico mais favorável. “O novo modelo tem tudo para funcionar e gerar uma quantidade maior de carteiras no Brasil”, disse. “Mas há uma implicação muito séria: se o juro brasileiro não cair para baixo de 12%, vai tornar todo o financiamento bastante complicado.”
Ele explica que a escassez de poupança mudou a forma como os bancos distribuem os recursos entre compradores e incorporadoras. “Os bancos fizeram uma coisa natural. Usam o funding da poupança para financiar a pessoa física, que é um crédito de longo prazo, de 20, 25 ou 30 anos. Para a incorporação, acabam usando dinheiro livre, que é mais caro, mas tem prazo mais curto”, explicou Pontual.
Esse movimento tem aproximado as incorporadoras do mercado de capitais, diz Carolina Avancini. Segundo a sócia do BTG Pactual responsável pela estratégia imobiliária, a indústria financeira tem ampliado o leque de produtos voltados ao setor, especialmente via CRIs, fundos imobiliários, operações de crédito estruturado e compra de carteiras.
“As incorporadoras sentiram essa escassez de recursos e vêm procurando o mercado de capitais. A LCI, combinada com recursos de poupança, talvez seja a solução de longo prazo. Mas, para a incorporadora, faz sentido captar um financiamento um pouco mais caro e deixar o dinheiro mais barato para a pessoa física.”
Avancini destacou que o mercado de capitais já financia, ainda que indiretamente, o comprador final. Isso ocorre quando fundos ou bancos compram carteiras originadas por incorporadoras ou instituições financeiras. “Na prática, o modelo está financiando o comprador indiretamente, mas com recursos dados para a incorporadora via cessão de uma carteira que ela formou”, explicou.
Papel dos fundos
Para Sérgio Petrucci, o amadurecimento do sistema de garantias e dos instrumentos de financiamento foi decisivo para que o setor chegasse ao momento atual. O diretor de Economia do Secovi-SP lembrou que fundos imobiliários, SFI, marco de garantias e regulação do mercado de capitais foram construídos ao longo de décadas. “Só agora chegamos a uma hora em que podemos debater diversas fontes de recursos, em um mercado maduro, com obras andando em torno de 900 mil unidades no país”, disse.
Na avaliação dos participantes, o setor não enfrenta exatamente falta de funding, mas sim um problema de custo. Pontual, diretor executivo da Abecip, resumiu: “Funding existe. O problema é preço.” Para ele, há investidores no Brasil e no exterior interessados no mercado imobiliário, mas os juros altos e o desequilíbrio fiscal seguem drenando o oxigênio do crédito privado. “Enquanto tiver um juro desse tamanho, ele inviabiliza todo o resto”, afirmou.
Ao encerrar o painel, Wertheim, vice-presidente da Indústria Imobiliária da CBIC, reforçou que a modernização do SFH abre uma janela importante, mas não resolve sozinha os entraves do setor. Além do custo do crédito, incorporadoras ainda enfrentam dificuldades em aprovações, licenças, habite-se, infraestrutura urbana e previsibilidade regulatória.
O ENIC é uma realização da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e Correalização do Sesi e Senai; conta com o Apoio Institucional da EMBRAPII; Patrocínio Institucional do Sistema Indústria; Patrocínio Hub de Tecnologia da Schneider Eletric e Steck; Patrocínio Hub de Inovação do Sebrae; Patrocínio Naming room de Tecnologia da ABDI; Patrocínio Ouro da ApexBrasil, Saint-Gobain, Paggo, Brain e Kata; Patrocínio Prata da Agilean, AltoQi, Atlas Schindler, Esaf, Konstroi, Senior, Sienge, Cofer e do Confea Crea – SP; Patrocínio Bronze da TOTVS, Zigurat, Exxata, Fastbuilt, Falconi e Sinaenco, além do Patrocínio Visibilidade da Trimble.
O tema tem interface com o projeto “Segurança Habitacional como Garantia Básica para a Qualidade de Vida e Integridade Física do Trabalhador”, da Comissão da Indústria Imobiliária (CII) da CBIC, em parceria com o Serviço Social da Indústria (Sesi).
Construir com respeito é construir para todos. Racismo não tem vez!
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