Vitrify apresenta panorama do mercado de loteamento e urbanismo

Destaques do mercado de loteamento e urbanismo

O recorte de loteamento e urbanismo (Imobiliário > Loteamento e Urbanismo) tem 294 operações e 569 IFs em circulação, com R$ 12,2 bi de saldo devedor e R$ 13,6 bi de volume integralizado. As debêntures respondem por 9% do saldo; CRI somam R$ 11,1 bi.
Em volume integralizado, o subsetor equivale a 4,6% do estoque de CRI e 0,05% do estoque de debêntures registrados na B3.
Pela exposição consolidada como devedor e fiador, os cinco maiores grupos são Brasil Terrenos (R$ 1,2 bi), FGR (R$ 1,1 bi), Alphaville (R$ 0,8 bi), All Wert (R$ 0,5 bi) e S&J (R$ 0,4 bi).
14 IFs, com R$ 0,2 bi de saldo, estão registrados na B3 como vencidos e não repactuados, com vencimento final futuro.
Taxa média ponderada de emissão das séries sênior: isentas, IPCA + 10,22% (318 séries); isentas, CDI + 3,39% (43 séries).
Fundos ficaram com 68% do volume colocado nas ofertas com quadro de investidores capturado; coordenadores, com 12%, e pessoas físicas, com 17%. A carteira mapeada dos fundos soma R$ 4,3 bi, 36% do saldo.
Por playbook, Loteamento c/ obras soma R$ 4,8 bi de saldo (288 IFs), Loteamento s/ obras R$ 4,3 bi (259 IFs) e CRI corporativos, de incorporação e debêntures de loteadoras R$ 3,1 bi (22 IFs).

Resumo Executivo em Números

294 operações em circulação (569 IFs)
R$ 12,2 bi saldo devedor (R$ 11,4 bi apurado e R$ 803 mi estimado)
R$ 13,6 bi volume integralizado (R$ 0,2 bi de saldo em vencimento antecipado ou não repactuado)
4,6% do volume integralizado de CRI (565 IFs)
0,05% do volume integralizado de debêntures (4 IFs)
7,7 anos prazo médio até o vencimento (ponderado pelo saldo devedor)

1. Loteamento e urbanismo em números

1.1 Quebra por playbook

Playbook cadastrado no IF: loteamento com obras (o recurso financia a infraestrutura do empreendimento) e sem obras (antecipação de recebíveis de lotes vendidos); corporativo e outros reúne CRI corporativos, de incorporação e debêntures de loteadoras.

Saldo devedor por playbook e instrumento

R$ bilhões, operações e IFs

Loteamento c/ obras: R$ 4,8 bi · 126 op · 288 IFs
Loteamento s/ obras: R$ 4,3 bi · 151 op · 259 IFs
Corporativo e outros: R$ 3,1 bi · 18 op · 22 IFs

Playbook	IFs	Operações	CRI	Debêntures	Saldo devedor	% do saldo
Loteamento c/ obras	288	126	R$ 4,8 bi	R$ 0,0 bi	R$ 4,8 bi	39,3%
Loteamento s/ obras	259	151	R$ 4,3 bi	R$ 0,0 bi	R$ 4,3 bi	35,2%
Corporativo e outros	22	18	R$ 2,0 bi	R$ 1,1 bi	R$ 3,1 bi	25,5%
Total	569	294	R$ 11,1 bi	R$ 1,1 bi	R$ 12,2 bi	100,0%

Base Vitrify (B3, ANBIMA, CVM).

1.2 Maiores grupos econômicos

Exposição consolidada de cada grupo como fonte pagadora: papéis em que é devedor e papéis em que é só fiador, contando cada IF uma vez por grupo. A fiadora é devedora solidária. Um mesmo IF pode aparecer no grupo devedor e no grupo fiador, por isso a soma das linhas excede o saldo do subsetor.

#	Grupo econômico	IFs dev. / fiad.	Devedora	Só fiadora	Outros setores	Total	% do saldo
1	Brasil Terrenos	9 / 0	R$ 1,23 bi	–	–	R$ 1,23 bi	10,1%
2	FGR	9 / 0	R$ 1,10 bi	–	–	R$ 1,10 bi	9,0%
3	Alphaville	4 / 0	R$ 0,80 bi	–	–	R$ 0,80 bi	6,5%
4	All Wert	2 / 1	R$ 0,37 bi	R$ 0,16 bi	R$ 0,16 bi	R$ 0,53 bi	4,3%
5	S&J	11 / 0	R$ 0,41 bi	–	–	R$ 0,41 bi	3,4%
6	Lote 5	9 / 4	R$ 0,29 bi	R$ 0,11 bi	R$ 0,11 bi	R$ 0,40 bi	3,3%
7	Urba	3 / 0	R$ 0,36 bi	–	–	R$ 0,36 bi	3,0%
8	MRV	0 / 3	R$ 0,00 bi	R$ 0,36 bi	–	R$ 0,36 bi	3,0%
9	Landsol	5 / 0	R$ 0,35 bi	–	–	R$ 0,35 bi	2,8%
10	Gran Viver	5 / 0	R$ 0,30 bi	–	–	R$ 0,30 bi	2,4%
11	VIC Engenharia	3 / 5	R$ 0,07 bi	R$ 0,21 bi	R$ 0,21 bi	R$ 0,28 bi	2,3%
12	Vizi (Bairru)	27 / 0	R$ 0,27 bi	–	–	R$ 0,27 bi	2,2%
13	Guerini	2 / 0	R$ 0,21 bi	–	–	R$ 0,21 bi	1,8%
14	Cipasa	1 / 1	R$ 0,10 bi	R$ 0,10 bi	R$ 0,10 bi	R$ 0,20 bi	1,6%
15	Por do Sol	3 / 0	R$ 0,18 bi	–	–	R$ 0,18 bi	1,5%
16	JVF	10 / 0	R$ 0,18 bi	–	–	R$ 0,18 bi	1,5%
17	GGP	8 / 0	R$ 0,17 bi	–	–	R$ 0,17 bi	1,4%
18	Feito	4 / 2	R$ 0,12 bi	R$ 0,04 bi	R$ 0,04 bi	R$ 0,16 bi	1,3%
19	BRDU	13 / 0	R$ 0,15 bi	–	–	R$ 0,15 bi	1,2%
20	Fibra	0 / 4	R$ 0,00 bi	R$ 0,14 bi	R$ 0,14 bi	R$ 0,14 bi	1,1%
	Outros 170 grupos	302 / 68	R$ 3,52 bi	R$ 1,23 bi	R$ 0,44 bi	R$ 4,75 bi	.

Base Vitrify. Saldo devedor pelo PU par. Só fiadora: papéis em que o grupo garante sem ser devedor; outros setores: a parte desses papéis com devedor fora do recorte; Devedora inclui os papéis vencidos e não repactuados na B3.

1.3 Regime tributário

Regime tributário	Instrumento	IFs	Operações	Saldo devedor	%
Isento de IR para a pessoa física	CRI	565	290	R$ 11,1 bi	91,0%
Sem isenção	Debêntures tradicionais	4	4	R$ 1,1 bi	9,0%

Base Vitrify. Isentos de IR para a pessoa física: CRA, CRI e debêntures de projeto de investimento (art. 2º da Lei 12.431). CR não tem isenção. Debêntures art. 1º têm isenção só para o investidor estrangeiro; art. 3º dão benefício fiscal ao emissor. Nos gráficos de taxa e spread, art. 1º e art. 3º entram como sem isenção.

2. Composição

2.1 Ano de emissão

Saldo de hoje por safra. A distribuição mostra o que segue em circulação; operações já liquidadas não aparecem.

Saldo devedor por ano de emissão

R$ bilhões e quantidade de IFs

até 2016: 0,8 bi / 14 IFs (Predomínio de Debêntures)
2017: 0,0 bi / 7 IFs
2018: 0,1 bi / 20 IFs
2019: 0,1 bi / 10 IFs
2020: 0,5 bi / 56 IFs
2021: 1,1 bi / 89 IFs
2022: 0,8 bi / 52 IFs
2023: 1,6 bi / 60 IFs
2024: 2,6 bi / 98 IFs
2025: 3,1 bi / 95 IFs
2026: 1,5 bi / 68 IFs

2.2 Indexador e playbook

Quebra por Indexador

Indexador	IFs	Operações	Saldo devedor	%
IPCA +	425	223	R$ 7,6 bi	62,2%
CDI +	64	44	R$ 3,0 bi	24,8%
Prefixado	13	7	R$ 0,7 bi	5,9%
% do CDI	5	3	R$ 0,6 bi	4,8%
IGP-M	48	27	R$ 0,2 bi	1,8%
NÃO INFORMADO	1	1	R$ 0,0 bi	0,3%
INPC	9	2	R$ 0,0 bi	0,2%
IGP-DI	1	1	R$ 0,0 bi	0,1%
IPC-FIPE	2	1	R$ 0,0 bi	0,0%
SEM ÍNDICE	1	1	R$ 0,0 bi	0,0%

Quebra por Playbook do IF

Playbook do IF	IFs	Operações	Saldo devedor	%
Loteamento c/ obras	288	126	R$ 4,8 bi	39,3%
Loteamento s/ obras	259	151	R$ 4,3 bi	35,2%
Capital de giro	4	4	R$ 1,1 bi	9,0%
Corporativo	6	3	R$ 1,0 bi	8,3%
Corporativo c/ garantia	8	7	R$ 0,7 bi	6,1%
Incorporação s/ obras	1	1	R$ 0,1 bi	1,0%
Incorporação c/ obras	1	1	R$ 0,1 bi	0,6%
Sem playbook	1	1	R$ 0,1 bi	0,5%
Shopping center	1	1	R$ 0,0 bi	0,1%

Base Vitrify. CDI + e % do CDI separados pelo fator contratado. Playbook cadastrado no IF.

Localização da contraparte de risco (UF)

UF da contraparte de risco	IFs	Saldo devedor	%
SP	129	R$ 3,0 bi	33,6%
GO	74	R$ 2,9 bi	32,3%
MG	25	R$ 0,8 bi	8,8%
SC	16	R$ 0,6 bi	6,6%
PR	20	R$ 0,4 bi	4,0%
MT	20	R$ 0,3 bi	3,5%
CE	21	R$ 0,2 bi	2,1%
SE	11	R$ 0,2 bi	1,9%
AM	15	R$ 0,1 bi	1,5%
BA	4	R$ 0,1 bi	1,2%
PE	20	R$ 0,1 bi	1,0%
ND	2	R$ 0,1 bi	0,8%
Outras 11 UFs	32	R$ 0,2 bi	2,6%

Vencimento Final

Vencimento final	IFs	Operações	Saldo devedor
até dez 2026	3	2	R$ 0,01 bi
2027	28	11	R$ 0,47 bi
2028	17	13	R$ 0,48 bi
2029	28	14	R$ 0,58 bi
2030	68	32	R$ 1,02 bi
2031	52	36	R$ 1,23 bi
2032	46	21	R$ 1,14 bi
2033	39	30	R$ 1,84 bi
2034	65	37	R$ 0,75 bi
2035	55	34	R$ 1,02 bi
2036	48	25	R$ 0,63 bi
2037	26	16	R$ 0,88 bi
2038	20	9	R$ 0,46 bi
2039	20	9	R$ 0,26 bi
2040	13	8	R$ 0,28 bi
2041 em diante	41	32	R$ 1,15 bi

3. Condições de captação

3.1 Taxas de emissão

Cada ponto é uma série sênior em circulação, na data de emissão e com tamanho proporcional ao volume integralizado. A linha é a média anual do subsetor, ponderada pelo volume integralizado. As tabelas abrem a média por grupo; entre parênteses, a quantidade de séries.

Isentos de IR para a pessoa física · IPCA +

Taxa de emissão das séries sênior, % ao ano

IPCA + (% a.a.)	2020	2021	2022	2023	2024	2025	2026
Subsetor	9,47 (19)	9,32 (51)	10,37 (28)	9,30 (42)	10,20 (68)	11,23 (61)	11,94 (39)
Loteamento c/ obras	9,66 (14)	10,10 (29)	10,46 (15)	8,72 (19)	10,66 (32)	12,60 (27)	12,19 (27)
Loteamento s/ obras	9,23 (5)	9,02 (21)	10,22 (13)	11,05 (21)	9,82 (34)	11,14 (32)	11,53 (11)
Corporativo e outros	.	7,50 (1)	.	9,26 (2)	10,78 (2)	9,50 (2)	12,00 (1)

Isentos de IR para a pessoa física · CDI +

Taxa de emissão das séries sênior, % ao ano

CDI + (% a.a.)	2020	2021	2022	2023	2024	2025	2026
Subsetor	.	.	.	4,90 (4)	3,32 (9)	2,92 (15)	3,74 (15)
Loteamento c/ obras	.	.	.	6,00 (1)	3,38 (8)	3,51 (5)	4,50 (6)
Loteamento s/ obras	.	.	.	4,62 (2)	2,50 (1)	3,17 (9)	4,12 (7)
Corporativo e outros	.	.	.	4,50 (1)	.	0,90 (1)	3,00 (2)

Taxa média ponderada por playbook

Todas as séries sênior em circulação

Taxa média ponderada	Loteamento c/ obras	Loteamento s/ obras	Corporativo e outros	Total
Isento · IPCA +	10,36 (164)	10,26 (146)	9,38 (8)	10,22 (318)
Isento · CDI +	3,64 (20)	3,68 (19)	2,29 (4)	3,39 (43)
Isento · Prefixado	10,00 (3)	13,93 (2)	15,24 (2)	14,65 (7)
Isento · % do CDI	.	.	106,09 (4)	106,09 (4)
Sem isenção · CDI +	.	.	1,89 (4)	1,89 (4)

Base Vitrify; taxa contratual cadastrada. Filtros: CDI + até 10% a.a.; % do CDI entre 90% e 200%; IPCA + entre 2% e 20% a.a.; prefixado entre 3% e 30% a.a.

3.2 Garantias

A tag registra o tipo de garantia, não a quantidade de bens. Um IF conta em todos os tipos que possui.

Tipos de garantia mais frequentes (% dos IFs do subsetor)

Fundo de reserva: 81% · 459 IFs
CF de recebíveis: 78% · 441 IFs
AF de quotas ou ações: 71% · 402 IFs
Fundo de despesas: 62% · 352 IFs
Aval ou fiança PF: 60% · 344 IFs
Aval ou fiança PJ: 56% · 320 IFs
Fundo de obras: 50% · 282 IFs
Série subordinada: 45% · 254 IFs
AF de imóvel: 42% · 241 IFs
Coobrigação: 31% · 174 IFs
Outros fundos: 11% · 62 IFs

Detalhamento por Playbook

Tipo de garantia	Loteamento c/ obras	Loteamento s/ obras	Corporativo e outros
Fundo de reserva	88%	77%	32%
CF de recebíveis	94%	62%	36%
AF de quotas ou ações	89%	55%	18%
Fundo de despesas	61%	62%	73%
Aval ou fiança PF	74%	47%	45%
Aval ou fiança PJ	62%	47%	82%
Fundo de obras	98%	0%	5%
Série subordinada	45%	48%	0%
AF de imóvel	47%	39%	27%
IFs no grupo	288	259	22

Base Vitrify; tipos de garantia marcados no IF.

4. Investidores na distribuição

Composição do volume colocado pelo quadro do anúncio de encerramento. O quadro está capturado em 476 dos 522 IFs com integralização. Cada IF pesa pelo seu volume integralizado.

Perfil de investidores no subsetor e por instrumento

Subsetor (476 IFs): 68% Fundos | 17% Pessoas físicas | 12% Coordenadores | 3% Demais
CRI (473 IFs): 69% Fundos | 18% Pessoas físicas | 10% Coordenadores | 3% Demais
Debêntures (3 IFs): 17% Fundos | 83% Coordenadores

Perfil de investidores por playbook

Loteamento c/ obras (234 IFs): 88% Fundos | 10% Pessoas físicas | 1% Coordenadores | 1% Demais
Loteamento s/ obras (223 IFs): 68% Fundos | 14% Pessoas físicas | 11% Coordenadores | 7% Demais
Corporativo e outros (19 IFs): 27% Fundos | 38% Pessoas físicas | 34% Coordenadores

Composição por Ano de Emissão

Ano de emissão	IFs com quadro	Fundos	Pessoas físicas	Coordenadores	Demais
até 2021	156 de 177	79%	19%	0%	2%
2022 e 2023	103 de 107	80%	11%	6%	4%
2024 a 2026	217 de 251	60%	19%	17%	4%

Base Vitrify; anúncios de encerramento de oferta dos IFs em circulação. Coordenadores = parcela subscrita pelas instituições intermediárias.

5. Mercado secundário

15 papéis mais negociados em 2026 (por volume negociado)

#	Papel	Devedor	Instr.	Pregões	Negócios	Volume negociado	Saldo devedor
1	25H0243071	Brasil Terrenos	CRI	191	4.415	R$ 314 mi	R$ 345 mi
2	25H0243072	Brasil Terrenos	CRI	191	3.573	R$ 276 mi	R$ 235 mi
3	25H2065524	FGR	CRI	12	22	R$ 262 mi	R$ 74 mi
4	23L1279637	FGR	CRI	22	40	R$ 218 mi	R$ 121 mi
5	24E2453531	FGR	CRI	33	851	R$ 213 mi	R$ 186 mi
6	26F0011847	Brasil Terrenos	CRI	2	4	R$ 183 mi	R$ 131 mi
7	26F0011848	Brasil Terrenos	CRI	3	6	R$ 141 mi	R$ 71 mi
8	24L1532447	C&M Empreendimentos	CRI	12	14	R$ 140 mi	R$ 15 mi
9	25G5823976	GF6 Empreendimentos	CRI	11	22	R$ 121 mi	R$ 6 mi
10	25I2146381	Por do Sol	CRI	32	966	R$ 120 mi	R$ 91 mi
11	26D6450955	Guerini	CRI	8	8	R$ 118 mi	R$ 86 mi
12	25J4157736	Lote 5	CRI	2	4	R$ 95 mi	R$ 63 mi
13	24C1693601	São Benedito	CRI	17	36	R$ 95 mi	R$ 87 mi
14	25L2734485	Urba	CRI	55	222	R$ 85 mi	R$ 72 mi
15	25C3470318	ABMais Urbanismo	CRI	9	20	R$ 80 mi	R$ 37 mi

Devedores mais negociados

giro = volume negociado no ano sobre o saldo devedor do grupo no subsetor

Devedor	IFs negociados	Negócios	Volume negociado	Saldo devedor	Giro sobre o saldo
Brasil Terrenos	8	12.182	R$ 1.039 mi	R$ 1.239 mi	84%
FGR	7	1.790	R$ 765 mi	R$ 1.102 mi	69%
Urba	17	9.464	R$ 486 mi	R$ 1.383 mi	35%
Lote 5	8	2.052	R$ 207 mi	R$ 291 mi	71%
C&M Empreendimentos	2	24	R$ 191 mi	R$ 30 mi	642%
Por do Sol	2	974	R$ 154 mi	R$ 183 mi	84%
GF6 Empreendimentos	1	22	R$ 121 mi	R$ 6 mi	1.876%
Guerini	2	15	R$ 119 mi	R$ 215 mi	55%
All Wert	2	503	R$ 106 mi	R$ 372 mi	28%
São Benedito	1	36	R$ 95 mi	R$ 87 mi	109%
SDA Desenvolvimento Imobiliário	2	24	R$ 89 mi	R$ 22 mi	405%
ABMais Urbanismo	1	20	R$ 80 mi	R$ 37 mi	219%

Base Vitrify; negócios registrados na B3. Um papel negociado várias vezes soma cada negócio, e o giro pode superar o saldo.

5.1 Spread no secundário

Mediana e faixa entre 25% e 75% dos spreads apurados por dia de negociação, séries sênior. Os indexados ao CDI incluem os papéis em percentual do CDI. Os indexados ao IPCA usam a NTN-B de mesma duration.

Isentos de IR para a pessoa física (Spread mediano por mês em p.p.)

CDI – spread sobre o CDI: jan (3,07), fev (2,80), mar (2,54), abr (2,53), mai (2,53), jun (3,08), jul (3,05), ago (3,12), set (3,10).
IPCA – spread sobre a NTN-B: jan (2,82), fev (2,86), mar (2,56), abr (2,80), mai (2,90), jun (2,06), jul (2,17), ago (2,90), set (3,10).

Sem isenção (Spread mediano por mês em p.p.)

CDI – spread sobre o CDI: jan (1,85), fev (1,76), mar (1,94).

Spread mediano em 2026 por playbook (p.p.)

Spread mediano em 2026, p.p.	Loteamento c/ obras	Loteamento s/ obras	Corporativo e outros
Isentos – CDI	4,31 (2)	3,07 (5)	2,06 (2)
Isentos – IPCA	2,54 (6)	3,32 (13)	1,11 (3)

Base Vitrify. Exclui grupos em recuperação e papéis vencidos e não repactuados. Spread apurado nos negócios liquidados em D0, que somaram 89% do volume negociado no subsetor; 2.010 dias-papel com taxa em 84 IFs. Por grupo, mediana das medianas dos IFs com dez dias ou mais; entre parênteses, a quantidade de IFs.

6. Contrapartes

6.1 Exposição como fonte pagadora

Soma, por grupo econômico, os papéis em que a empresa é devedora, cedente com coobrigação ou fiadora, contando cada IF uma vez. A fiadora é devedora solidária. A soma inclui papéis de devedores de outros setores em que uma empresa do subsetor é fiadora: são R$ 1,2 bi.

10 maiores fontes pagadoras do subsetor (Saldo devedor em R$ bilhões)

Brasil Terrenos: R$ 1,23 bi
FGR: R$ 1,10 bi
Alphaville: R$ 0,80 bi
All Wert: R$ 0,53 bi
S&J: R$ 0,41 bi
Lote 5: R$ 0,40 bi
Urba: R$ 0,36 bi
MRV: R$ 0,36 bi
Landsol: R$ 0,35 bi
Gran Viver: R$ 0,30 bi

Base Vitrify. Grupos consolidados conforme o quadro de recorte; 100 fiadores consolidados no grupo do devedor que garantem. Os 0 CRI em que empresa do setor é locatária não entram na soma.

7. Estrutura do mercado

7.1 Coordenadores líderes

#	Coordenador líder (grupo)	Operações	IFs	Volume integralizado	CRI	Debêntures
1	Terra Investimentos	45	102	R$ 2,43 bi	R$ 2,43 bi	–
2	Bradesco BBI	4	5	R$ 1,09 bi	R$ 0,35 bi	R$ 0,74 bi
3	XP	3	7	R$ 1,00 bi	R$ 1,00 bi	–
4	Inter	15	31	R$ 0,97 bi	R$ 0,97 bi	–
5	Riza (securitizadora)	24	50	R$ 0,87 bi	R$ 0,87 bi	–
6	Opea (securitizadora)	21	34	R$ 0,63 bi	R$ 0,63 bi	–
7	BTG Pactual	3	3	R$ 0,50 bi	R$ 0,50 bi	–
8	Canal (securitizadora)	13	18	R$ 0,45 bi	R$ 0,45 bi	–
9	Leverage (securitizadora)	14	21	R$ 0,43 bi	R$ 0,43 bi	–
10	Habitasec (securitizadora)	13	29	R$ 0,35 bi	R$ 0,35 bi	–
11	Safra	3	5	R$ 0,33 bi	R$ 0,33 bi	–
12	Oslo Capital	6	8	R$ 0,32 bi	R$ 0,32 bi	–

Base Vitrify; coordenador líder consolidado por grupo econômico, volume integralizado das séries coordenadas. 88 IFs sem coordenador cadastrado. Securitizadora pode figurar como líder em ofertas de até R$ 120 milhões sem ter originado nem distribuído, atuando como prestadora do serviço.

7.2 Securitizadoras e agentes fiduciários

Securitizadoras (% do saldo devedor do subsetor)

#	Securitizadora	IFs	Operações	Saldo devedor	%
1	Opea	127	68	R$ 3,86 bi	31,6%
2	Riza	88	44	R$ 1,87 bi	15,3%
3	Canal	27	21	R$ 1,01 bi	8,3%
4	Forte	96	22	R$ 0,78 bi	6,4%
5	Travessia	43	31	R$ 0,61 bi	5,0%
6	Leverage	34	21	R$ 0,57 bi	4,7%
	Outros 16	150	83	R$ 2,41 bi	19,7%

Agentes fiduciários (% do saldo devedor do subsetor)

#	Agente fiduciário	IFs	Operações	Saldo devedor	%
1	Vórtx	319	161	R$ 6,26 bi	51,3%
2	Oliveira Trust	154	90	R$ 2,76 bi	22,6%
3	Planner	6	3	R$ 1,08 bi	8,9%
4	Qore	14	5	R$ 0,76 bi	6,2%
5	Pentágono	17	13	R$ 0,55 bi	4,5%
	Outros 5	59	26	R$ 0,79 bi	6,4%

Base Vitrify; emissora dos CRA e das debêntures de securitização; agente fiduciário cadastrado no IF, consolidado por grupo (Vórtx inclui VX Pavarini).

7.3 Gestoras e fundos

A posição de cada fundo é a quantidade em carteira, limitada à quantidade integralizada do IF, vezes o PU par. É o mínimo conciliado entre os relatórios dos fundos e a base, não a posição total dos fundos no subsetor. Em 1 IFs, a quantidade nas carteiras supera a integralizada cadastrada; nelas, a posição foi limitada ao saldo do IF e repartida entre os fundos.

10 maiores gestoras por posição no subsetor

#	Gestora (grupo)	IFs	Contrapartes	Fundos	Posição	% do saldo
1	XP	19	10	7	R$ 0,60 bi	4,9%
2	Kinea	14	6	8	R$ 0,57 bi	4,6%
3	LCP	35	12	4	R$ 0,53 bi	4,4%
4	Iridium	30	19	1	R$ 0,33 bi	2,7%
5	Pátria	23	13	10	R$ 0,28 bi	2,3%
6	Urca	9	9	2	R$ 0,23 bi	1,9%
7	BRL Trust	22	18	2	R$ 0,16 bi	1,3%
8	Hectare	21	8	1	R$ 0,15 bi	1,2%
9	TG Core	28	16	3	R$ 0,14 bi	1,1%
10	Devant	25	10	2	R$ 0,12 bi	1,0%
11	Inter Asset	9	1	2	R$ 0,12 bi	1,0%
12	Fator (FAR)	9	6	2	R$ 0,10 bi	0,8%
13	Fyto Capital	13	10	1	R$ 0,06 bi	0,5%
14	Artemis	15	2	1	R$ 0,06 bi	0,5%
15	Valora	1	1	2	R$ 0,06 bi	0,5%
	Outras 44 gestoras	.	.	.	R$ 0,85 bi	6,9%
	Total mapeado	324	.	114	R$ 4,35 bi	35,7%

Quebra por Instrumento (CRI vs Debêntures)

10 maiores gestoras em CRI: Total de 59 gestoras mapeadas somam R$ 4,29 bi (38,7% do saldo em CRI). Líderes: XP (R$ 0,60 bi / 5,4%), LCP (R$ 0,53 bi / 4,8%), Kinea (R$ 0,50 bi / 4,5%).
10 maiores gestoras em Debêntures: Total de 1 gestora mapeada (Kinea) soma R$ 0,06 bi (5,5% do saldo em Debêntures).

12 maiores fundos

#	Fundo	Gestora	IFs	Posição	% do saldo
1	Iridium Fi Imobiliario	Iridium	30	R$ 0,33 bi	2,7%
2	Kinea Unique Hy Cdi Fi Imobiliario	Kinea	6	R$ 0,27 bi	2,2%
3	Lcp Prefixado Master Fi Imobiliario	LCP	18	R$ 0,26 bi	2,2%
4	Maxi Renda Fi Imobiliario – FII	XP	4	R$ 0,25 bi	2,0%
5	Urca Prime Renda Fi Imobiliario – FII	Urca	8	R$ 0,23 bi	1,9%
6	Lcp Renda Imobiliaria Master Fi Imobiliario – FII	LCP	13	R$ 0,19 bi	1,5%
7	FII Rec Recebiveis Imobiliarios	BRL Trust	21	R$ 0,16 bi	1,3%
8	Hectare Ce Fi Imobiliario	Hectare	21	R$ 0,15 bi	1,2%
9	Fi Imobiliario Tg Renda Imobiliaria	TG Core	26	R$ 0,13 bi	1,1%
10	Xp Habitat Renda Imobiliaria Ii Master FII	XP	4	R$ 0,13 bi	1,0%
11	Devant Recebiveis Imobiliarios Fi Imobiliario	Devant	25	R$ 0,12 bi	1,0%
12	Xp Habitat Renda Imobiliaria Master FII	XP	7	R$ 0,12 bi	1,0%

Gestoras com presença recorrente

Cinco ou mais grupos do subsetor na carteira

Iridium: 19 contrapartes
BRL Trust: 18 contrapartes
TG Core: 16 contrapartes
Pátria: 13 contrapartes
LCP: 12 contrapartes
XP: 10 contrapartes
Devant: 10 contrapartes
Fyto Capital: 10 contrapartes
Urca: 9 contrapartes
Hectare: 8 contrapartes
Rio Bravo: 7 contrapartes
REC: 7 contrapartes

Cobertura da carteira mapeada

Playbook	Saldo	Mapeado	%
Loteamento c/ obras	R$ 4,8 bi	R$ 2,3 bi	48%
Loteamento s/ obras	R$ 4,3 bi	R$ 1,7 bi	40%
Corporativo e outros	R$ 3,1 bi	R$ 0,4 bi	12%
Subsetor	R$ 12,2 bi	R$ 4,3 bi	36%

Base Vitrify. A cobertura mede a conciliação da base, não o peso dos fundos no subsetor.

8. Metodologia e fontes

Universo: CRA, CRI, CR e debêntures ativos na base Vitrify, com vencimento a partir de 06/10/2026 e situação confirmada na B3 (nas debêntures, também com negociação impedida).
Contraparte de risco: o devedor do IF, excluída a securitizadora; sem devedor, o cedente. O IF entra quando todas as contrapartes de risco são do subsetor.
Eixo de comparação: o playbook cadastrado no IF (loteamento com obras, sem obras, e corporativo e outros), com os grupos econômicos listados à parte. Fiadores que não são devedores no recorte e garantem papéis de um único grupo são consolidados nesse grupo.
Saldo devedor: PU par da C2P e, na falta dela, do agente fiduciário, na data-base de 06/10/2026 (D-2), × quantidade integralizada; PU zerado do agente não conta como saldo. No IF sem PU par, a Vitrify aplica a razão mediana entre saldo e volume integralizado do mercado do instrumento, por playbook, indexador e idade.
Taxas: taxa contratual das séries sênior com volume integralizado, ponderada por ele. CDI + e % do CDI separados pelo fator contratado.
Secundário: negócios registrados na B3 em 2026. Spreads apurados nos negócios liquidados em D0, sobre o CDI ou sobre a NTN-B de mesma duration de referência.
Investidores: quadro do anúncio de encerramento, por categoria de investidor, ponderado pelo volume integralizado do IF.
Gestoras: quantidade de cada fundo limitada à integralizada do IF × PU par. Famílias de marca e mudanças de nome consolidadas.
Fontes: base Vitrify de crédito privado, com dados de B3, ANBIMA, CVM, agentes fiduciários, securitizadoras, carteiras de fundos e C2P (PU par e taxas do secundário).