O Ministério das Cidades regulamentou os critérios e procedimentos para o enquadramento de projetos de investimento em infraestrutura de Habitação Social como prioritários, condição necessária para a emissão de valores mobiliários com benefícios fiscais. A medida foi estabelecida pela Portaria MCID nº 984/2026, publicada nesta segunda-feira (10) no Diário Oficial da União (DOU).
A regulamentação determina que os projetos de investimento em infraestrutura de Habitação Social sejam submetidos à aprovação prévia do Ministério das Cidades.
O empreendimento será considerado prioritário após a publicação de portaria de aprovação pelo Ministro das Cidades.
Contexto
A Lei 12.431/2011 prevê tratamento tributário favorecido para determinados valores mobiliários relacionados à captação de recursos destinados à implementação de projetos prioritários de infraestrutura ou de produção econômica intensiva em pesquisa, desenvolvimento e inovação. Entre esses instrumentos estão as chamadas debêntures incentivadas.
A Lei 14.801/2024, por sua vez, criou as chamadas debêntures de infraestrutura e promoveu alterações no marco legal das debêntures incentivadas. O instrumento também é destinado ao financiamento de projetos de investimento em infraestrutura e de produção econômica intensiva em pesquisa, desenvolvimento e inovação considerados prioritários pelo Governo Federal.
Nas debêntures incentivadas o benefício tributário é direcionado ao investidor, já nas debêntures de infraestrutura o incentivo é direcionado ao emissor, enquanto os rendimentos dos investidores permanecem sujeitos às alíquotas aplicáveis às aplicações financeiras de renda fixa.
Assim, as debêntures de infraestrutura passaram a se somar às debêntures incentivadas como instrumentos de financiamento de projetos prioritários. O Decreto nº 11.964/2024 regulamentou esses mecanismos no âmbito do Poder Executivo federal, e a nova Portaria do Ministério das Cidades detalha os critérios aplicáveis especificamente aos projetos de Habitação Social.️
Projetos elegíveis
A medida permite o enquadramento de projetos voltados à provisão subsidiada de unidades habitacionais novas, requalificadas ou restauradas, em áreas urbanas ou rurais; à provisão financiada de unidades novas, usadas, requalificadas ou restauradas; ao fomento de mercados de locação social em áreas urbanas; e à provisão de lotes urbanizados destinados à habitação social.
Também poderão ser contempladas intervenções acessórias direta ou indiretamente relacionadas aos projetos habitacionais, incluindo requalificação urbana, infraestrutura urbana e implantação de equipamentos públicos, desde que diretamente vinculadas ao empreendimento habitacional.
São enquadráveis como prioritárias exclusivamente intervenções de implantação, ampliação, recuperação, adequação ou modernização. As despesas de outorga dos empreendimentos de infraestrutura também fazem parte do projeto de investimento.
Os projetos de infraestrutura de Habitação Social abrangidos pela regulamentação deverão ser implementados exclusivamente por meio de parcerias público-privadas (PPPs).
Captação de recursos
Os recursos levantados mediante emissão de valores mobiliários com benefícios fiscais não poderão superar o montante total das despesas de capital dos investimentos prioritários em infraestrutura de Habitação Social.
Esse limite considera o conjunto das despesas de capital necessárias à viabilização do projeto, inclusive aquelas relacionadas às intervenções acessórias vinculadas ao empreendimento habitacional.
Para o cadastramento, o titular deverá encaminhar à Secretaria Nacional de Habitação informações e documentos relativos, entre outros pontos, à identificação das pessoas jurídicas envolvidas, ao subsetor prioritário, ao objeto e objetivo do projeto, aos benefícios sociais ou ambientais, ao cronograma, ao volume total de recursos necessários e ao montante que se pretende captar.
Nos investimentos associados à Habitação Social, também deverá ser indicado o contrato e a legislação que fundamentam juridicamente a parceria público-privada.
Análise e aprovação
O Ministério das Cidades terá prazo máximo de 90 dias para concluir a análise, contado a partir do envio da documentação completa exigida e do atendimento das informações solicitadas durante o processo de análise.
Após a publicação da Portaria que aprovar o projeto como prioritário, o prazo para a emissão dos valores mobiliários com benefícios fiscais será de dois anos, prorrogável por igual período mediante aprovação da Secretaria Nacional de Habitação.
O pedido de prorrogação deverá ser encaminhado com antecedência mínima de 30 dias do prazo final de vigência da Portaria de aprovação.
Acompanhamento dos projetos
O acompanhamento será realizado diretamente pelo Ministério das Cidades.
O titular deverá prestar contas e apresentar, até 30 de abril do exercício subsequente, quadro informativo anual de usos e fontes do projeto, destacando a destinação específica dos recursos captados por meio da emissão de debêntures.
Também deverá encaminhar relatório final de execução em até 90 dias após a utilização de todo o valor captado e comunicar à Secretaria Nacional de Habitação, no prazo máximo de 60 dias, qualquer alteração na implementação do projeto, inclusive quanto ao prazo de execução, desistência ou conclusão.
O Ministério poderá solicitar, a qualquer momento, informações sobre a execução física e financeira do empreendimento e realizar visitas in loco. Alterações na estrutura societária do titular também deverão ser comunicadas à Secretaria Nacional de Habitação.
O titular deverá informar, ainda, em até 30 dias úteis, o quantitativo de valores mobiliários emitidos a cada emissão, quando de sua ocorrência e quando solicitado pela Secretaria.
Caso o instrumento de delegação termine antecipadamente, o empreendimento perderá o status de projeto prioritário, sem prejuízo do benefício fiscal apurado até a data do término antecipado.
Por fim, eventual aditamento no escopo de projeto já aprovado como prioritário dependerá de aceite da Secretaria Nacional de Habitação e da manutenção dos requisitos previstos na regulamentação.
O aditamento deverá estar previsto no contrato administrativo ou instrumento equivalente, ou ser autorizado pelo órgão ou entidade reguladora competente.
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