Ranking desenvolvido pelo Ecossistema Sienge e CV CRM, com metodologia do Grupo Prospecta e parceria da CBIC, mede atratividade das cidades em relação a novos projetos imobiliários
Em um país com déficit habitacional superior a 6,5 milhões de moradias, conhecer as cidades em que a demanda por imóveis é mais promissora é essencial para a tomada de decisões por novos investimentos. Em 2024, Curitiba (PR), Fortaleza (CE) e São Paulo (SP) são as campeãs no Brasil em demanda não atendida na faixa padrão econômica (renda familiar de R$ 2 mil a R$ 12 mil), com Fortaleza mostrando um salto significativo da 4ª para a 2ª posição entre março de2023 e setembro de 2024. Essa é uma das conclusões da primeira rodada do Índice de Demanda Imobiliária (IDI)Brasil, desenvolvido pelo Ecossistema Sienge, CV CRM e Grupo Prospecta, em parceria com a Câmara Brasileira daIndústria da Construção (CBIC).
Com abrangência nacional, o estudo inédito, lançado nesta quarta-feira (11), analisa a atratividade de 61 cidadesbrasileiras para imóveis de padrões econômico, médio e alto, com base em indicadores oficiais e dados não autodeclarados e anonimizados de transações reais. Indicador inovador e estratégico, destinado ao tomador de decisões tanto do setor privado quanto do poder público, o IDI trará dados estratégicos para decisões mais assertivas no mercado de habitação, impactando diretamente na gestão de custos, prazos, recursos e produtividade.
No segmento de médio padrão (renda de R$ 12 mil a R$ 24 mil), Goiânia (GO), São Paulo e Brasília (DF) ocupam as primeiras colocações, enquanto Maceió (AL) apresentou o maior avanço, subindo 39 posições no ranking.
Já no alto padrão (renda superior a R$ 24 mil), São Paulo lidera, acompanhada por Goiânia e Florianópolis (SC), que registrou um notável crescimento, saindo da 9ª para a 3ª posição no período analisado.
Inteligência de mercado
O IDI Brasil terá periodicidade trimestral, permitindo monitorar o desempenho, identificar tendências e mapear oportunidades no mercado imobiliário. “O setor ainda carece de indicadores robustos que traduzam o comportamento do mercado imobiliário em tempo real, o que contribui para a falta de previsibilidade e eficiência operacional na Indústria da Construção. Com o IDI, pretendemos apoiar para a mudança desse cenário”, destaca Fabio Garcez, Diretor Executivo e fundador do CV CRM, solução do Ecossistema Sienge, que fornece os dados para o levantamento.
“Uma base de dados confiável e uma metodologia robusta e personalizada são essenciais para ampliar a clareza sobre os interesses e comportamentos dos cidadãos. Essa compreensão é o primeiro passo para identificar janelas de oportunidade no mercado e tomar decisões mais assertivas”, explica Cristiano Rabelo, CEO do Grupo Prospecta, que desenvolveu os modelos matemáticos para apuração do índice.
A atratividade das cidades é medida por seis indicadores que compõem o índice, considerando também diversas variáveis do mercado. “A primeira rodada do IDI Brasil avalia os resultados dos últimos 12 meses, o que nos permiteidentificar o que os compradores estão buscando e, consequentemente, mapear tendências e oportunidades. Foi o que observamos em Florianópolis, por exemplo, que entrou no Top 3 do ranking de imóveis de alto padrão”, ressalta Gabriela Torres, Gerente de Inteligência Estratégica do Ecossistema Sienge e responsável pelo IDI Brasil.
“A gestão moderna exige informações qualificadas para ter eficácia. O IDI Brasil vem para mitigar os riscos de tomadas de decisões baseadas em sentimentos e histórico. Agora, as empresas e os gestores públicos terão indicadores claros que apoiem ações que atendam com mais assertividade o cidadão”, avalia o consultor estratégico do mercado imobiliário e presidente do Conselho Consultivo da CBIC, José Carlos Martins.
“Esse projeto é um passo adiante nas iniciativas de inteligência de mercado apoiadas pela CBIC, uma parceriaestratégica com o Ecossistema Sienge para oferecer ao empresário e ao poder público o conhecimento necessário sobre um segmento que gera emprego e renda no país”, comenta o presidente da entidade, Renato Correia. Segundo ele, a expectativa é que o IDI seja uma ferramenta relevante na tomada de decisão por novos investimentos em habitação, alinhando a destinação de recursos à demanda por moradia e endereçando políticas públicas de forma mais eficaz. “Os dados do IDI Brasil poderão, inclusive, balizar a revisão e criação de planos diretores e outras legislações pelos prefeitos, melhorando a vida nas cidades”, reforça Correia.
Padrão econômico | Renda familiar R$ 2 mil a R$ 12 mil
Entre as 61 cidades analisadas, as três com maior potencial no mercado de padrão econômico são: Curitiba (PR),Fortaleza (CE) e São Paulo (SP), da primeira à terceira posição no ranking, respectivamente. A capital paranaense manteve-se estável na 1ª posição, enquanto São Paulo apresentou pequenas variações entre a 2ª e a 3ª colocações, encerrando setembro atrás da capital cearense.
Fortaleza se destacou ao subir da 4ª colocação em março de 2023 para a 2ª no mesmo período do ano seguinte, mantendo-se estável até setembro de 2024. A cidade apresentou melhora em praticamente todos os indicadores que compõem o IDI.
Outra capital que merece destaque é Natal (RN), que saiu da 42ª posição em março de 2023 para a 21ª em setembro de2024. Esse avanço reflete o crescimento nos indicadores de dinâmica econômica – que avaliam o desempenho local considerando emprego, renda e crescimento econômico -, além do aumento na demanda direta e na atratividade de novos lançamentos.
As 10 primeiras colocadas do ranking econômico são:
Curitiba (PR) – nota 0,883
Fortaleza (CE) – nota 0,858
São Paulo (SP) – nota 0,787
Goiânia (GO) – nota 0,744
Aracaju (SE)- nota 0,732
Sorocaba (SP) – nota 0,706
Maceió (AL) – 0,702
Recife (PE) – nota 0, 696
Brasília (DF) – nota 0,670
Londrina (PR) – nota 0,619
Médio padrão | Renda familiar de R$ 12 mil a R$ 24 mil
No segmento de médio padrão, as três cidades com maior destaque são Goiânia (GO), São Paulo (SP) e Brasília (DF), nessa ordem. Goiânia e São Paulo alternaram entre a primeira e a segunda colocação de março de 2023 a março de 2024, mantendo-se estáveis ao longo do restante do período. Brasília mostrou-se a mais consistente, permanecendo na 3ª posição durante quase todo o período analisado.
São Paulo saiu da 5ª posição em junho de 2023 para a 2ª em setembro de 2024. Esse resultado foi impulsionado, principalmente, pelos indicadores de demanda direta – número de contatos de compradores interessados nos imóveis – e pela atratividade de novos lançamentos, refletindo o desempenho de empreendimentos lançados.
Outro destaque foi Maceió (AL), que apresentou o maior avanço no ranking: subiu 39 posições, passando da 49ª colocação em março de 2023 para a 10ª em setembro de 2024. Esse salto foi impulsionado pelo aumento nosindicadores de demanda direta e pela atratividade, tanto de novos empreendimentos quanto de unidades em estoque.
As 10 primeiras colocadas no ranking médio padrão são:
Goiânia (GO) – nota 0,794
São Paulo (SP) – nota 0,790
Brasília (DF) – nota 0,713
Florianópolis (SC) – nota 0,657
Curitiba (PR) – nota 0,656
Salvador (BA) – nota 0,644
Porto Belo (SC) – nota 0,637
Recife (PE) – nota 0,623
Fortaleza (CE) – nota 0,606
Maceió (AL) – nota 0,604
Alto padrão | renda familiar superior a R$ 24 mil
Entre as 61 cidades analisadas, as três com maior potencial no mercado de alto padrão são: São Paulo (SP), Goiânia (GO) e Florianópolis (SC), respectivamente. As capitais apresentaram pouca variação no ranking entre março de 2023 e setembro de 2024, com exceção de Florianópolis, que subiu da 9ª posição em março de 2023 para a 3ª em setembro de 2024. Os principais fatores que contribuíram para esse resultado foram a atratividade da cidade, tanto em relação aosnovos quanto aos antigos lançamentos.
As 10 primeiras colocadas do ranking alto padrão, são:
São Paulo (SP) – nota 0,859
Goiânia (GO) – nora 0,807
Florianópolis (SC) – nota 0,748
Brasília (DF) – nota 0,726
Belo Horizonte (MG) – nota 0,713
Balneário Piçarras (SC) – nota 0,689
Fortaleza (CE) – nota 0,673
Salvador (BA) – nota 0,671
Recife (PE) – nota 0,665
Curitiba (PR) – nota 0,651
Traduzindo o sonho do consumidor
O modelo matemático avalia a atratividade de cidades brasileiras para novos projetos imobiliários, utilizando seisindicadores principais, que abrangem aspectos essenciais do mercado. Cada indicador é ponderado por especialistas para refletir sua relevância, garantindo um resultado confiável e útil para decisões estratégicas.
Indicador de Demanda: Mede o número de potenciais compradores, refletindo o tamanho do mercadoconsumidor e o potencial de consumo na (Fonte: IBGE)
Indicador de Dinâmica Econômica: Avalia a capacidade do município de gerar ciclos de demanda e fortalecer a economia local por meio de fatores como emprego e renda, que influenciam a capacidade de compra e asustentabilidade do (Baseado em dados do IBGE, CAGED e Receita Federal)
Indicador de Ofertas de Terceiros: Avalia a concorrência e a saturação do mercado, indicando a disponibilidade de imóveis oferecidos por outros agentes e a viabilidade de novos empreendimentos. (Fonte: Portais de vendana internet)
Indicador de Demanda Direta CV CRM: Usa dados de leads para medir a procura ativa por imóveis específicos, apontando áreas de interesse imediato e direcionando estratégias de marketing e vendas. (Fonte: CV CRM)
Indicador de Atratividade para Antigos Lançamentos CV CRM: Verifica o desempenho de lançamentos com mais de 12 meses, oferecendo insights sobre a aceitação e estabilidade do mercado na (Fonte: CV CRM)
Indicador de Atratividade para Novos Lançamentos CV CRM: Examina o potencial de empreendimentoslançados nos últimos 12 meses, destacando tendências e novas oportunidades de negócios. (Fonte: CV CRM)
O resultado do modelo é uma lista de cidades com maior atratividade, apresentadas em forma de ranking com base no cálculo do IDI. A escala de atratividade vai de 0,000 a 1,000, onde as cidades que obtiverem um score próximo de 1,000 são consideradas altamente atrativas. As cidades são classificadas em cinco categorias de atratividade: Muito Alta, Alta, Média, Baixa e Muito Baixa, de acordo com seu score no IDI.
Sobre o Sienge
O Sienge é o Ecossistema de Tecnologia e Negócios da Indústria da Construção e do Mercado Imobiliário do Grupo Softplan, uma das maiores empresas de tecnologia do Brasil. Líder em tecnologias especialistas, atua há mais de 34 anos no setor. Possui soluções que atendem todas as etapas da cadeia da incorporação, proporcionando uma gestão completa e centralizada de ponta a ponta, do pré-obra ao pós-venda. Conta com mais de 9 mil clientes e conecta mais de 1,2 milhão de profissionais da construção através de suas soluções, comunidades e blogs.
Sobre o CV CRM
O CV CRM é a solução especialista em marketing e vendas do mercado imobiliário, pioneira em proporcionar umajornada completa do cliente. Promove uma experiência humanizada e personalizada através da tecnologia e impulsiona a desburocratização da compra de imóveis no Brasil. Atende mais de 1.000 clientes, mais de 30 mil imobiliárias e 230mil corretores em todas as regiões brasileiras. É uma das soluções de tecnologia do Sienge, o Ecossistema da Indústria da Construção e do Mercado Imobiliário, que conecta a cadeia da incorporação de ponta a ponta.
Sobre o Grupo Prospecta
O Grupo Prospecta é referência nacional em Inteligência de Mercado no setor imobiliário, liderado por Cristiano Rabelo, especialista em planos econômico-financeiros. Com tecnologias de ponta e metodologias exclusivas, transforma dados complexos em decisões estratégicas, oferecendo análises completas sobre dinâmica econômica, demanda e oferta. Seu propósito é tornar o intangível tangível, garantindo clara e segurança aos clientes no mercadoimobiliário.
Sobre a CBIC
A Câmara Brasileira da Indústria da Construção é porta-voz e representante nacional da indústria da construção. Com 67 anos de atuação, ela integra o ecossistema do setor no Brasil, contribuindo para o desenvolvimento econômico esocial do país. A CBIC reúne 98 sindicatos e associações patronais do setor da construção, nos 26 estados e Distrito Federal, representando 170 mil empresas e cerca de três milhões e trabalhadores com carteira assinada.
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